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Corona und das Mietrecht

Rechtsanwältin Jasmin Himmelsbach informiert

Viele Ladenlokale sind angemietet. Klar, dass die Einnahme-Ausfälle durch die Corona-Krise auch das Zahlen der monatlichen Miete erschweren. Dennoch, der Mieter ist verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Daran ändert auch die COVID-19-Pandemie nichts. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug.

© Gerd Altmann_pixabay

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund (noch) nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Der Mieter hat bis zum 30. Juni Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Erst danach darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum kündigen.
 
Dem Vermieter bleibt es unbenommen, wegen Eigenbedarfs oder verhaltensbedingter Verstöße gegen den Mietvertrag auch während des genannten Zeitraums zu kündigen. Gleiches gilt für die Kündigung wegen bereits zuvor entstandener Mietschulden.
 
Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen! Im Streitfall muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein. Der Vermieter kann die Miete auch kulanterweise stunden.
 
Der Mieter ist nur dann zur Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Fehlende Einnahmen auf Mieterseite begründen keinen Mangel an der Mietsache. Folglich darf der Mieter seine Miete aus diesem Grund nicht mindern.
 
Eine Erkrankung des Mieters (beispielsweise an Corona) stellt grundsätzlich keinen erheblichen Mangel an der Mietsache dar, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Insofern ist der Mieter auch nicht zur Minderung berechtigt. Grundsätzlich stellt auch die Erkrankung eines Nachbarn ebenfalls keinen Mietmangel dar.
 
Ob Gewerbetreibenden, die aufgrund von Anordnungen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie ihr Gewerbe nicht ausüben dürfen, ein Mietminderungsrecht zusteht, ist rechtlich umstritten. Nach der hier vertretenen Auffassung gilt daher der Grundsatz, dass weder wirtschaftliche Schwierig­keiten noch die Tatsache, dass er die Räumlich­­keiten pandemiebedingt nicht gewinnbringend nutzen kann, den Schuldner von seiner Zahlungspflicht befreien, soweit der Mietvertrag keine umsatzab­hängige Regelung vorsieht oder das Risiko der Eignung zum Geschäftszweck auf den Vermieter verlagert. Denn grundsätzlich trägt das Verwendungsrisiko der Mietsache der Mieter.
 
Veröffentlichung in Ausgabe HIPPO 5/2020: Dieser Text stellt keine Rechtsberatung dar und erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit. 

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